Nel caso in cui un soggetto, proprietario di un immobile locato, venda l’immobile a un terzo, si realizza una modifica nel lato soggettivo del contratto di locazione in quanto all’originario locatore subentra il nuovo proprietario. Si tratta di un fenomeno di successione ex lege nel contratto di locazione che si produce automaticamente con l’alienazione dell’immobile a condizione che ha data certa anteriore alla compravendita del bene ex art. 1599 c.c.
Una recente ordinanza della Corte di Cassazione (la n.4755 del 15 febbraio 2023) ha ritenuto che, se un locatore esente da Iva stipula un contratto di locazione di un immobile ad uso diverso da abitativo e successivamente trasferisce il bene, cedendo il contratto a un diverso locatore (societa’ immobiliare) che, invece, e’ soggetto ad Iva, quest’ultimo non puo’ addebitare al conduttore quanto e’ tenuto a versare a titolo di Iva sul canone convenuto originariamente; pertanto, e’ lo stesso locatore subentrato nel contratto a dover versare una parte del canone a titolo d’imposta. Il nuovo proprietario, in pratica, non potra’ aggiungere l’Iva al canone originariamente previsto in contratto (che richiede al conduttore), ma dovra’ toglierla da esso.
Al di fuori del caso di specie, il principio sancito dalla Corte dovrebbe potersi applicare anche in ipotesi di trasferimento dell’immobile tra due soggetti Iva, ove il primo non avesse espresso l’opzione per l’imponibilita’ e questa sia stata poi espressa dal locatore subentrato.