Chi possiede dei redditi derivanti dalla locazione di immobili può optare per la cedolare secca, scegliendo così un regime di tassazione alternativo a quello ordinario ai fini dell’IRPEF, e non versando più, in sede di registrazione e di rinnovo del contratto, le imposte di bollo e di registro. La cedolare secca è applicabile dal 2011 a tutti i fabbricati a destinazione abitativa, cioè quei fabbricati che risultano iscritti al catasto urbano con le categorie da A/1 ad A/11 (esclusi gli immobili con categoria A/10, uffici e studi professionali), ed alle le relative pertinenze. L’opzione può essere esercitata soltanto dalle persone fisiche private e non può riguardare imprese, professionisti, società o altri enti: in sostanza, la cedolare secca sostituisce le imposte che il contribuente avrebbe pagato come titolare di redditi di fabbricati, esposti nel quadro RB del proprio modello Unico (quadro B del modello 730) sulla locazione percepita. Condizione per potersi avvalere della cedolare secca è averne dato comunicazione all’inquilino, mediante raccomandata, nella quale si è espressa la rinuncia, per tutta la durata della locazione, ad ogni aggiornamento del canone, compreso l’aumento ISTAT, anche se in precedenza pattuito nel contratto. L’opzione ha efficacia per tutta la durata del contratto di locazione, fatta salva la facoltà del locatore di revocarla ad ogni annualità.
Il contratto può essere registrato attraverso i canali telematici reperibili sul sito dell’Agenzia delle Entrate o utilizzando il modello 69. La cedolare secca prevede una tassazione con l’applicazione due aliquote IRPEF:
- il 10% per i contratti di locazione a canone concordato (sono contratti stipulati per immobili situati in Comuni metropolitani e limitrofi, solitamente quelli ad alta intensità abitativa);
- il 21% in tutti gli altri casi.
In entrambi i casi l’imposta è dovuta sul 100% del canone annuale.
Si tratta evidentemente di una aliquota inferiore a quella ordinariamente applicata, posto che l’IRPEF ordinaria prevede una tassazione minima del 23% sul 95% del canone percepito; ogni valutazione di convenienza non può tuttavia che essere demandata al singolo contribuente, in relazione alla sua specifica situazione fiscale. E’ opportuno ricordare come la cedolare secca sostituisca anche le addizionali regionali e comunali, e preveda l’esenzione dall’imposta di registro e di bollo, avvantaggiando in tal modo anche l’inquilino (al quale solitamente il locatore riaddebita il 50% di queste ultime imposte). La cedolare secca si versa in due rate, alle medesime scadenze e con le medesime modalità previste per le imposte che derivano dalla dichiarazione dei redditi.
Ecco un serie di risposte ad alcune domande d’interesse generale sul tema della cedolare secca:
In caso di comproprietà, può essere adottato il regime della cedolare secca?
Risposta: la cedolare secca può essere adottata da ciascun locatore, a prescindere dalle scelte dei contitolari. Sarebbe tuttavia preferibile una opzione condivisa, considerati i problemi pratici che potrebbero sorgere nel calcolare l’imposta di registro pro quota, e l’IRPEF sul medesimo immobile con criteri diversi. L’opzione per tale regime comporta inoltre la impossibilità per tutti i comproprietari di adeguare il canone.
La locazione di una casa per vacanze può fruire della cedolare secca?
Risposta: sì. Nel caso in cui la durata della locazione sia inferiore a 30 giorni e dunque non sussista l’obbligo di registrare il contratto, l’opzione è esercitata direttamente in dichiarazione dei redditi, mediante il versamento dell’imposta sostitutiva.
Un immobile originariamente classificato come abitativo diventa “strumentale per destinazione”, in quanto adibito all’esercizio di una attività. Il locatore può adottare la cedolare secca?
Risposta: no, poiché la tassazione sostitutiva non si applica ad immobili strumentali di nessun genere.
La cedolare secca è applicabile a tutti i fabbricati?
Risposta: no è applicabile dal 2011 solo ai fabbricati con destinazione abitativa.