L’acquisto dell’abitazione principale, finanziato dalla stipula di un mutuo ipotecario, attribuisce all’acquirente la detrazione dei correlati interessi passivi nella misura del 19% calcolata su un importo annuo non superiore a 4.000 euro.Beneficiari dell’agevolazione sono coloro che contemporaneamente risultano titolari del contratto di mutuo e della proprietà dell’immobile.

E ‘stato escluso che l’usufruttuario possa conseguire la detrazione, in quanto non acquista la proprietà del bene (a ben vedere questo orientamento interpretativo crea un disallineamento con la soggettività tributaria che egli assume circa gli adempimenti dichiarativi ed impositivi, connessi al diritto reale vantato sullo stesso immobile).

La detrazione in caso di più beneficiari va proporzionalmente suddivisa in base all’intestazione del mutuo (fermo restando il limite di 4.000 euro).

Qualora  mutuo e proprietà dell’abitazione principale siano cointestati fra coniugi, la detrazione può essere fruita per intero dal coniuge che ha fiscalmente a carico l’altro.

E’ stato chiarito che qualora il capitale mutuato sia superiore al costo d’acquisto dell’immobile (aumentato di tutti gli oneri collegati, quali la parcella notarile del rogito, le imposte di registro ecc.) la quantificazione degli interessi su cui applicare la detrazione compete nel limite di quest’ultimo valore, secondo la percentuale scaturente dalla seguente formula: costo di acquisto per interessi pagati diviso capitale mutuato.

Inoltre la circolare 17/E del 18 Maggio 2006 ha specificato che qualora la proprietà dell’immobile risulti intestata a più soggetti, ma uno soltanto contragga il mutuo, la detrazione spetta comunque per intero a quest’ultimo (nel limite del valore dell’immobile stesso). A pena della perdita del diritto alla detrazione, il mutuo deve essere stipulato non oltre dodici mesi precedenti o successivi all’acquisto dell’unità immobiliare.

Occorre, a questo punto, definire il concetto di abitazione principale. Innanzitutto, esso non va confuso con quello di prima casa (essendo i rispettivi presupposti sostanzialmente divergenti), utilizzato per l’applicazione dell’aliquota agevolata Iva/registro, all’atto dell’acquisto dell’immobile. L’abitazione principale si identifica con la dimora abituale, quindi non deve necessariamente coincidere con la residenza anagrafica del contribuente, che può all’occorrenza autocertificare la veridicità della condizione i fatto che lo riguarda.

La dimora abituale non si considera variata se il contribuente si trasferisce (perfino all’estero) per motivi di lavoro; egli mantiene così il diritto alla detrazione, anche qualora dovesse cedere l’abitazione in locazione.

E’ possibile detrarre gli interessi passivi del mutuo finalizzato alla costruzione/ristrutturazione dell’abitazione principale, i presupposti essenziali- soggettivi ed oggettivi- sono gli stessi previsti per l’acquisto dell’abitazione principale. Tuttavia, l’importo degli interessi su cui calcolare il 19% non può essere superiore a 2582,28 euro.

Dal periodo d’imposta 2016 (con riferimento ai contratti stipulati fino al 2020) è possibile acquistare l’abitazione principale con al formula del leasing abitativo, introdotto dalla legge di stabilità 208/2015 . E’ riconosciuta a soggetti di età fino a 35 anni e con un reddito non superiore a 55.000 euro , la detrazione  del 19% dei canoni leasing su un importo massimo di 8.000 euro annui e la detraibilità del 19% del prezzo del riscatto su un importo massimo di 20.000 euro, per i soggetti di età superiore a 35 anni, i predetti valori (8.000 e 20.000 euro) sono dimezzati.