L’art.4 del decreto legge n.50/2017, entrato in vigore il 24 aprile 2017, ha previsto un nuovo regime fiscale delle locazioni brevi.

Attualmente, per i redditi fondiari derivanti da questo tipo di contratti di locazione breve, viene stabilita l’applicazione della cedolare secca del 21%, laddove il locatore  dell’immobile ne eserciti la relativa opzione.

Il citato art.4 ha introdotto una disposizione che certamente farà discutere gli operatori immobiliari e non solo. Infatti con questa norma viene disciplinata la tassazione delle locazioni ad uso abitativo e turistico di breve durata, disponendo, in particolare, alcuni obblighi (di comunicazione e di ritenuta in qualità di sostituto d’imposta) in capo ai soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, anche attraverso la gestione di portali on line.

La nuova regola si applica alle cosiddette “locazioni brevi” stipulate a partire dal 1°giugno 2017.

In sintesi per locazioni brevi si intendono tutti quei contratti di locazione di immobili a uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni compresi quelli che prevedono la prestazione di servizi di fornitura di biancheria e di pulizia dei locali, stipulati da persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa, direttamente o tramite soggetti che esercitano attività di intermediazione, anche attraverso la gestione di portali on-line.

Ora la nuova norma include anche le locazioni che prevedono la fornitura del cambio della biancheria e la pulizia dei locali (ma, seppur non citate, si intendono comprese anche le utenze quali luce, gas, e riscaldamento) tra quelle che possono accedere alle disposizioni previste per la cedolare secca e quindi, le inquadra come produttive di reddito fondiario.

In presenza dell’opzione per la tassazione sostitutiva, oggi come ieri, viene tassato l’intero corrispettivo senza dare la possibilità al locatore di inquadrare l’attività tra i redditi di impresa occasionali e quindi potersi dedurre le spese inerenti quali appunto quelle relative ai servizi forniti.

Viceversa, in assenza di opzione, si presume che, pur facendo la norma riferimento al regime della cedolare secca, il reddito sia inquadrato tra quelli fondiari con deduzione forfetaria del canone del 5%.

La nuova disposizione viene estesa anche ai canoni percepiti in caso di sublocazione oppure a quelli ricevuti dal comodatario che a sua volta affitta l’immobile.

Poichè la norma fa riferimento alla data di stipula del contratto e non alla sua decorrenza si presume che le nuove regole devono essere applicate a tutti gli accordi sottoscritti a partire dal 1°giugno 2017, indipendentemente dai loro effetti.

I soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare anche attraverso la gestione di portali on-line, nel momento in cui incasseranno canoni o corrispettivi relativi a locazioni brevi dovranno operare, in qualità di sostituti d’imposta, una ritenuta del 21% sull’ammontare dei canoni, provvedendo al loro versamento e alla certificazione in capo al locatore. 

Alla fine di contrastare l’evasione, viene previsto che i mediatori immobiliari (compresi quelli che esercitano “attraverso gestione di portali on line”) comunichino all’Agenzia delle Entrate i dati relativi alle locazioni brevi stipulate per il loro tramite. L’omessa o inesatta comunicazione sconterà una sanzione da 250 a 2.000 euro. Le modalità attuative relative alla trasmissione e conservazione dei dati da parte dell’intermediario sono demandate a un provvedimento del Direttore dell’Agenzia delle Entrate che dovrà essere emanato entro 90 giorni dall’entrata in vigore del decreto correttivo (ovvero dal 24 Aprile).

La norma stessa già contiene sufficienti indicazioni per l’effettuazione delle ritenute, in quanto prevede che il prelievo deve essere effettuato all’atto dell’accredito dei canoni e dei corrispettivi relativi ai contratti stipulati a decorrere dal 1°giugno 2017. 

In caso di opzione per la cedolare secca, si presume che il percettore del reddito dovrà in ogni caso indicare il canone nella propria dichiarazione senza pagare più alcuna imposta, viceversa la ritenuta operata varrà a titolo di acconto sulle imposte di locazione e determinate in maniera ordinaria , ove l’opzione per il regime sostitutivo non sia stata espressa.

 Affinchè si possa parlare di locazioni brevi è necessario che:

• la durata del contratto non sia superiore a 30 giorni, la circolare 24/E/2017 ha precisato che in caso di più contratti stipulati nell’anno tra le stesse persone il termine di 30 giorni deve essere considerato in relazione a ogni singolo contratto.
• la data di stipula non sia anteriore al 1°giugno 2017
• i contratti riguardano solo unità immobiliari a destinazione residenziale con finalità abitative, rientranti nelle categorie catastali da A/1 a A/11 (escluso A/10) e le relative pertinenze (box, posti auto, cantine, soffitte) comprese le locazioni per finalità turistiche. Sono esclusi gli immobili che pur avendo i requisiti di fatto per essere destinati ad uso abitativo, sono iscritti in una categoria catastale diversa. Gli immobili devono essere ubicati in Italia;
• le parti del contratto, conduttore e locatore, siano esclusivamente persone fisiche che stipulano locazioni al di fuori dell’esercizio di un’attività d’impresa, non sarà quindi possibile applicare il regime in esame ai contratti stipulati dal datore di lavoro per destinare un immobile ad uso foresteria dei dipendenti

Il regime delle locazioni brevi trova applicazione anche per le locazioni (brevi) comprensive di servizi accessori quali la fornitura di biancheria, la pulizia locali, wi-fi, l’utilizzo di utenze telefoniche, l’aria condizionata che rappresentano servizi strettamente funzionali alle esigenze abitative di breve periodo.

Non possono rientrare nella disciplina in esame i contratti con i quali il locatore fornisce altre prestazioni aggiuntive, quali ad esempio il servizio di colazione, la somministrazione di alimenti e bevande, la messa a disposizione di auto a noleggio, guide turistiche o interpreti in quanto prestazioni qualificabili sotto il profilo fiscale attività d’impresa, anche se svolta in maniera occasionale.

Non è richiesta l’adozione di un particolare schema contrattuale, la nuova disciplina si applica sia quando i contratti sono stipulati direttamente dal proprietario dell’immobile sia quando nella stipula interviene un intermediario anche mediante un portale telematico, mettendo in contatto persone in cerca di un immobile con persone che dispongono di unità immobiliari da locare.