Con modifica del comma 2 dell’art. 4, DL 50/2027, dal 2024 le aliquote della cedolare secca risultano modificate. In particolare, per i soli contratti di locazione breve per i quali si è optato per la cedolare, l’aliquota di base è incrementata al 26% (in luogo del 21% applicabile fino al 2023) mentre rimane ridotta al 21% in relazione ad una sola unità immobiliare individuata dal contribuente in dichiarazione dei redditi.

L’Agenzia conferma ora che l’aumento dell’aliquota al 26% trova applicazione

• soltanto in caso di locazione di almeno due appartamenti,
• in quanto ad un immobile resta applicabile l’aliquota del 21%.

In presenza di più immobili (da 2 a 4) concessi in locazione breve con applicazione della cedolare secca,

• spetta al contribuente scegliere liberamente a quale immobile applicare l’aliquota del 21%
• tale scelta va effettuata nel mod. 730 o REDDITI relativo al periodo d’imposta in cui vanno dichiarati i canoni.

L’articolo 1, comma , d63ella legge di bilancio 2024 modifica, dunque, il regime fiscale delle locazioni brevi disciplinato dall’ articolo 4 del Dl n. 50/2017. Sull’argomento, l’Agenzia delle entrate ha già fornito indicazioni con la circolare n.24/2017 che restano valide per quanto compatibili con le modifiche normative in commento.

Si ricorda che l’articolo 4 richiamato qualifica come locazioni brevi i contratti di locazione d’immobili a uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni, ivi inclusi quelli che prevedono la prestazione dei servizi di fornitura di biancheria e di pulizia dei locali, stipulati da persone fisiche al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa, direttamente o tramite soggetti che esercitano attività d’intermediazione immobiliare, ovvero soggetti che gestiscono portali telematici, mettendo in contatto persone in cerca di un immobile con persone che dispongono di unità immobiliari da locare.

Resta fermo quanto previsto dall’articolo 1, comma 595,, della legge n. 178/2020 secondo cui il trattamento tributario in commento è riconosciuto solo in caso di destinazione alla locazione breve di non più di quattro appartamenti per ciascun periodo d’imposta; pertanto, in caso di superamento di tale limite, l’attività si presume svolta in forma imprenditoriale ai sensi dell’articolo 2082 del codice civile, condizione che preclude l’applicazione del regime fiscale delle locazioni brevi.

Una seconda modifica normativa interessa il caso in cui i soggetti che esercitano attività d’intermediazione immobiliare, nonché che gestiscono portali telematici, mettendo in contatto persone in ricerca di un immobile con persone che dispongono di unità immobiliari da locare, incassino o intervengano nel pagamento dei canoni divenendo, sul piano fiscale, soggetti obbligati, in qualità di sostituti d’imposta, a operare una ritenuta fiscale nella misura del 21 per cento.

Il contribuente è tenuto, per ciascun periodo d’imposta, a determinare l’imposta – ordinaria o sostitutiva – dovuta, e a versare l’eventuale saldo dell’imposta, ottenuto previo scomputo delle ritenute d’acconto subite, entro il termine per il versamento a saldo delle imposte sui redditi.