Imposta complementare sull’immobile acquistato da terzi

Quali sono i rischi per l’acquirente di un immobile venduto, prima del decorso di un quinquennio da un soggetto che lo aveva precedentemente acquistato usufruendo dell’agevolazione prima casa? Con il presente contributo (imposta complementare) si tenterà di ragionare concretamente sui profili di rischio tributario connessi al caso sopra proposto.

Occorre analizzare le differenze ai fini dell’imposta di registro tra l’imposta principale, l’imposta suppletiva e quella complementare. La prima (principale) è l’imposta di registro liquidata all’atto della registrazione; la seconda (suppletiva) è l’imposta successivamente applicata quando è diretta a correggere errori ed omissioni commessi dall’Amministrazione Finanziaria in sede di liquidazione dell’imposta principale; la terza (complementare) è l’imposta richiesta successivamente a quella principale.

Ad esempio e con specifico riferimento all’agevolazione prima casa rientrano nell’ipotesi dell’imposta complementare tutti i casi in cui vi sia una decadenza dal beneficio fiscale e recupero della maggiore imposta con applicazione di sanzioni ed interessi (si pensi, appunto, alla vendita infraquinquennale dell’immobile con successivo mancato riacquisto di una nuova abitazione principale entro l’anno). Laddove il venditore non provveda al riacquisto entro l’anno del trasferimento immobiliare, l’Erario avrà diritto a recuperare l’imposta complementare con relative sanzioni ed interessi e tale credito sarà assistito da un privilegio speciale, di cui all’art.2772 c.c., gravante proprio sull’immobile così acquistato dal terzo.

In tal modo, il terzo acquirente di un immobile gravato da privilegio si verrà a trovare nella medesima condizione di soggezione del terzo acquirente di un immobile ipotecato. Il privilegio sussiste nel momento in cui il terzo acquista l’immobile.

Da ultimo si ricorda che, in ogni caso, l’acquirente non resterà esposto per sempre a tale rischio; il privilegio in questione si estingue, infatti, con il decorso di cinque anni dalla data della registrazione e, trattandosi di termine di decadenza, e non di prescrizione, non sarà perciò suscettibile di sospensione o di interruzione.