Immobili strumentali per natura e per destinazione

Gli immobili appartenenti alle imprese non sono produttivi di reddito fondiario secondo quanto stabilito dall’art.43 comma 1 del TUIR. Il successivo comma 2 dello stesso articolo definisce strumentali ai fini delle imposte sui redditi gli immobili esclusivamente per l’esercizio dell’arte e della professione o dell’impresa commerciale da parte del possessore. Gli immobili relativi alle imprese commerciali si considerano strumentali anche se non utilizzati o anche se dati in locazione o comodato.

Come si comporta l’Agenzia delle Entrate?

La prassi dell’Agenzia delle Entrate si è occupata di inquadrare il trattamento fiscale degli immobili strumentali, per natura o per destinazione, precisando in primo luogo che rientrano nella categoria degli immobili strumentali per natura i fabbricati classificati nelle categorie catastali A/10 ,B, C, D ed E, anche se gli stessi sono concessi in locazione o comodato. Gli stessi mantengono la strumentalità anche in assenza di un utilizzo diretto per lo svolgimento dell’attività d’impresa.

Differente è il discorso per gli immobili strumentali per destinazione, per i quali il requisito della strumentalità è “guadagnato sul campo” poichè per rientrare in tale categoria è necessario che l’impresa utilizzi il bene immobile esclusivamente e direttamente per lo svolgimento dell’attività d’impresa. Ad esempio un immobile classificato in categoria A/3 (appartamento) utilizzato direttamente per lo svolgimento dell’attività d’impresa (quale sede amministrativa della società) è considerato strumentale per  destinazione.

E’ bene evidenziare che la strumentalità per destinazione prevale rispetto a quella per natura, ragion per cui se un immobile strumentale per natura (ad esempio A/10) è utilizzato direttamente per lo svolgimento dell’attività d’impresa lo stesso deve considerarsi strumentale per destinazione e non per natura.

La distinzione proposta assume particolare importanza anche ai fini della disciplina dell‘assegnazione agevolata dei beni ai soci prevista dalla legge di stabilità 2016 (L.208/2015), secondo cui le agevolazioni proposte sono applicabili alle sole assegnazioni di immobili diversi da quelli strumentali per destinazione. con a conseguenza che un immobile strumentale per destinazione può essere assegnato se all’atto dell’assegnazione non abbia più tale caratteristica in quanto trasformato ad esempio in immobile strumentale per natura.