Il regime IVA applicabile alle locazioni di carattere turistico (o affitti brevi) ha subito importanti evoluzioni normative che impattano direttamente sulla convenienza economica della gestione immobiliare.
Il principio cardine stabilisce che la mera locazione turistica di un immobile abitativo è esente da IVA, anche se esercitata in forma imprenditoriale. Tuttavia, se alla locazione si affiancano servizi di tipo alberghiero, l’operazione diventa imponibile con aliquota al 10%.
La distinzione tra esenzione e imponibilità, i presupposti soggettivi e l’impatto sulla detrazione dei costi seguono regole precise.
L’esenzione opera di default quando l’attività si configura come pura gestione immobiliare, indipendentemente dalla durata del soggiorno e anche se il locatore opera con Partita IVA (in regime ordinario).
Per mantenere il regime di esenzione, non devono essere offerti servizi aggiuntivi tipici delle strutture alberghiere o para-alberghiere.
- Cosa è ammesso (non fa perdere l’esenzione): La pulizia iniziale/finale e la fornitura iniziale di biancheria (strettamente necessarie per rendere l’immobile fruibile).
- Cosa è vietato (fa scattare l’IVA al 10%): I servizi erogati durante il soggiorno dell’ospite, quali:
- 🛑 Pulizia infrasettimanale o cambio biancheria durante il pernottamento.
- 🛑 Somministrazione di colazione, pasti o kit di benvenuto alimentari.
- 🛑 Servizi di portineria (concierge) continuativa, navetta (pickup) o noleggio auto.
- 🛑 Organizzazione di visite guidate o servizi interpreti abbinati.
L’applicazione dell’IVA (esente o imponibile) interessa unicamente i soggetti passivi IVA (società, property manager o ditte individuali).
- Fino a 2 appartamenti: I privati che locano fino a un massimo di due unità immobiliari per periodo d’imposta restano nel campo della gestione privatistica, potendo applicare la cedolare secca (21% sul primo immobile, 26% sul secondo), rimanendo completamente fuori dal campo IVA.
- Da 3 appartamenti in su: Scatta la presunzione legale di imprenditorialità. Il locatore ha l’obbligo di aprire la Partita IVA. In questo scenario, se non aderisce al Regime Forfettario (il quale prevede l’esclusione dall’Iva a monte), dovrà fatturare i canoni in regime di Esenzione IVA (se mera locazione) o al 10% (se offre servizi alberghieri).
⚠️ Il “Prezzo” dell’Esenzione: L’Indetraibilità dei Costi
Il regime di esenzione IVA, pur azzerando l’imposta sul prezzo finale pagato dal turista, comporta uno svantaggio strutturale per gli host professionali: l’indetraibilità dell’IVA sugli acquisti. [1]
Se un’azienda opera in regime di esenzione: []
- Non applicherà l’IVA sulle fatture emesse ai clienti.
- Non potrà detrarre l’IVA pagata sulle fatture dei fornitori (es. utenze, spese di manutenzione dell’immobile, acquisto di arredi, provvigioni dei portali di prenotazione o agenzie di property management). Tale IVA diventa a tutti gli effetti un costo aziendale non recuperabile.
Al contrario, chi offre servizi alberghieri strutturati (IVA al 10%) ha pieno diritto alla detrazione dell’IVA sui relativi acquisti.
Esenzione IVA per le locazioni di carattere turistico ultima modifica: 2026-08-19T06:15:00+02:00 da