Al fine di consentire l’eventuale detrazione, attraverso la presentazione dei prossimi modelli 730 e Unico 2015, fornisco il quadro completo relativo alle spese che possono beneficiare della detrazione d’imposta per gli interventi di recupero del patrimonio edilizio . Ai sensi dell’art. 16-bis del Tuir possono beneficiare della detrazione d’imposta gli interventi di recupero del patrimonio edilizio di cui all’art. 3 lett. a), b), c), d) del D.P.R. n. 380/2001 ovvero gli interventi di manutenzione ordinaria, straordinaria, restauro e risanamento conservativo e di ristrutturazione edilizia.
Manutenzione ordinaria: ai sensi dell’art. 3, comma 1, lett. a) del D.P.R. n. 380/2001 gli interventi di manutenzione ordinaria sono quelli che riguardano la riparazione, il rinnovamento e la sostituzione delle finiture degli edifici e gli interventi per mantenere efficienti gli impianti tecnologici esistenti.
A titolo esemplificativo sono considerati interventi di manutenzione ordinaria:
- le opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici, quelle necessarie ad integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti;
- la sostituzione di pavimenti, infissi e serramenti;
- la tinteggiatura di pareti, soffitti, infissi interni ed esterni;
- il rifacimento di intonaci interni;
- l’impermeabilizzazione di tetti e terrazze;
- la verniciatura delle porte dei garage.
Gli interventi di manutenzione ordinaria di cui alla lettera a) dell’art. 3 del D.P.R. n. 380/2001 sono ammessi ai fini dell’agevolazione solo se riguardano parti comuni di edifici residenziali; la detrazione spetta ad ogni condomino in base alla quota millesimale. Le parti comuni interessate sono quelle indicate dall’art. 1117, numeri 1, 2 e 3 Cod. Civ.: tra queste rientrano ad esempio il suolo su cui sorge l’edificio, le fondazioni, i muri maestri, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni d’ingresso, i vestiboli, i portici, i cortili, tutte le parti dell’edificio necessarie all’uso comune, i locali per la portineria e per l’alloggio del portiere, gli ascensori, i pozzi, le cisterne e le fognature.
Tuttavia, se gli interventi di manutenzione ordinaria fanno parte di un intervento più vasto, come la demolizione di tramezzature, la realizzazione di nuove mura divisorie e lo spostamento dei servizi, l’insieme delle stesse è comunque ammesso al beneficio delle detrazioni fiscali.
Manutenzione straordinaria: come modificato dal D.L. n. 133/2014, sono considerati interventi di manutenzione straordinaria le opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici e per realizzare ed integrare i servizi igienico/ sanitari e tecnologici, sempre che non vadano a modificare la volumetria complessiva degli edifici e non comportino mutamenti delle destinazioni d’uso.
Rientrano tra gli interventi di manutenzione straordinaria anche quelli consistenti nel frazionamento o accorpamento delle unità immobiliari con esecuzione di opere, anche se comportano la variazione delle superfici delle singole unità immobiliari nonché del carico urbanistico, a condizione che non sia modificata la volumetria complessiva degli edifici e si mantenga l’originaria destinazione d’uso.
Ad esempio, sono opere di manutenzione straordinaria:
- l’ installazione di ascensori e scale di sicurezza;
- la realizzazione e miglioramento dei servizi igienici;
- la sostituzione di infissi esterni e serramenti o persiane con serrande e con modifica di materiale o tipologia di infisso;
- il rifacimento di scale e rampe;
- gli interventi finalizzati al risparmio energetico;
- la recinzione dell’area privata;
- la costruzione di scale interne.
Restauro e risanamento conservativo: ai sensi dell’art. 3, comma 1, lett. c), del D.P.R. n. 380/2001, sono tali gli interventi sistematici volti a conservare l’edificio e ad assicurarne la funzionalità, mediante un insieme di opere che consentano destinazioni d’uso dell’organismo edilizio con essi compatibili.
Tali interventi comprendono: il consolidamento, il ripristino ed il rinnovo degli elementi costitutivi dell’edificio, l’inserimento degli elementi accessori e degli impianti richiesti dalle esigenze dell’uso, l’eliminazione degli elementi estranei all’organismo edilizio.
Ad esempio, sono considerati interventi di restauro e risanamento conservativo, quelli:
- mirati all’eliminazione e alla prevenzione di situazioni di degrado;
- di adeguamento delle altezze dei solai nel rispetto delle volumetrie esistenti;
- di apertura di finestre per esigenze di areazione dei locali.
Interventi di ristrutturazione edilizia: ai sensi dell’art. 3, comma 1, lett. d), del D.P.R. n. 380/2001, sono interventi di ristrutturazione edilizia quegli interventi sistematici di trasformazione dell’edificio che non devono, però, portare alla totale demolizione dello stesso.
Attraverso queste opere è possibile aumentare la superficie utile, ma non il volume preesistente degli edifici. Sono tali, ad esempio, gli interventi per la trasformazione dei locali accessori in locali residenziali, gli interventi di ampliamento delle superfici o la riorganizzazione distributiva degli edifici e delle unità immobiliari.
Vi rientrano le opere di:
- demolizione e fedele ricostruzione dell’immobile;
- modifica della facciata;
- realizzazione di una mansarda o di un balcone;
- trasformazione della soffitta in mansarda o del balcone in veranda;
- apertura di nuove porte e finestre;
- costruzione dei servizi igienici in ampliamento delle superfici e dei volumi esistenti.
Ulteriori interventi che possono godere della detrazione sono:
- lavori finalizzati all’ eliminazione delle barriere architettoniche aventi ad oggetto ascensori e montacarichi;
- opere finalizzate alla cablatura degli edifici;
- opere finalizzate al contenimento dell’inquinamento acustico;
- opere finalizzate al risparmio energetico, compresa l’installazione di impianti basati sull’impiego di fonti rinnovabili di energia, tra i quali rientrano gli impianti fotovoltaici per la produzione di energia elettrica;
- interventi di messa a norma degli edifici;
- opere finalizzate alla prevenzione di atti illeciti da parte di terzi; per “atti illeciti” si intendono quelli penalmente illeciti (per esempio, furto, aggressione, sequestro di persona e ogni altro reato la cui realizzazione comporti la lesione di diritti giuridicamente protetti). In questi casi, la detrazione è applicabile unicamente alle spese sostenute per realizzare interventi sugli immobili mentre non rientra nell’agevolazione, per esempio, il contratto stipulato con un istituto di vigilanza.
- opere finalizzate alla prevenzione di infortuni domestici; l’agevolazione compete ad esempio per la riparazione di impianti insicuri realizzati su immobili, ad esempio la sostituzione del tubo del gas o la riparazione di una presa mal funzionante. Rientrano poi tra le opere agevolabili anche l’installazione di apparecchi rilevazione di presenza di gas inerti, il montaggio di vetri antifurto e l’installazione del corrimano;
- realizzazione di parcheggi pertinenziali;
- interventi di bonifica dall’amianto;
- acquisto di immobili ristrutturati da impresa di costruzione o ristrutturazione o cooperativa edilizia;
- interventi necessari per la ricostruzione o ripristino di immobili danneggiati a causa di eventi calamitosi a condizione che sia stato dichiarato lo stato di emergenza;
- interventi per la realizzazione di ogni strumento che, attraverso la comunicazione, la robotica e ogni altro mezzo di tecnologia più avanzata, sia idoneo a favorire la mobilità interna ed esterna all’abitazione per le persone portatrici di handicap gravi, ai sensi dell’articolo 3, comma 3, della legge 104/1992;
- le opere finalizzate alla sicurezza statica ed antisismica.