Gli interessi passivi, gli oneri accessori e le quote di rivalutazione corrisposti in dipendenza di mutui danno diritto ad una detrazione dall’imposta lorda nella misura del 19 per cento. In linea generale, la detrazione spetta con riferimento agli interessi passivi e oneri accessori pagati nel corso del 2016, a prescindere dalla scadenza della rata (criterio di cassa).

Sono escluse dalla detrazione:

-le spese di assicurazione dell’immobile in quanto non hanno il carattere di necessarietà rispetto al contratto di mutuo

-le spese inerenti l’onorario del notaio per la stipula del contratto di compravendita

-le imposte di registro, l’IVA, le imposte ipotecarie e catastali, connesse al trasferimento dell’immobile.

Per i mutui stipulati dal 1993 la detrazione spetta solo in relazione alla stipula di mutui ipotecari contratti per l’acquisto dell’unità immobiliare da adibire ad abitazione principale entro 1 anno dall’acquisto e delle sue pertinenze.

L’acquisto deve avvenire nell’anno antecedente o successivo ala stipula del mutuo, ciò significa che si può prima acquistare l’immobile ed entro 1 anno stipulare il contratto di mutuo, oppure prima stipulare il contratto di mutuo ed entro 1 anno sottoscrivere il contratto di compravendita.

La detrazione spetta solo se l’immobile continua ad essere utilizzato come abitazione principale. Il diritto alla detrazione viene meno a partire dal periodo d’imposta successivo a quello in cui l’immobile non è più utilizzato come abitazione principale; tuttavia, se il contribuente torna ad adibire l’immobile ad abitazione principale, in relazione alle rate pagate a decorrere da tale momento, può fruire nuovamente della detrazione.

Il contribuente che ha acquistato dall’impresa o tramite una cooperativa edilizia un immobile perde il diritto alla detrazione degli interessi se non riesce a trasferirvi la propria residenza entro 12 mesi, anche se la causa è imputabile al Comune a seguito, ad esempio, dei ritardi nella concessione dell’abitabilità.

 Non si perde il diritto alla detrazione nei seguenti casi:

-trasferimento della dimora abituale per motivi di lavoro;

-ricovero in istituti di ricovero o sanitari;

-Forze armate e Forze di polizia;

Per fruire della detrazione, è necessario che il contribuente sia contemporaneamente intestatario del mutuo e proprietario dell’unità immobiliare, anche se non deve esserci corrispondenza tra la quota di proprietà e la quota di detrazione spettante per gli interessi passivi.

La detrazione spetta soltanto al soggetto che dall’atto di acquisto risulti essere “proprietario” o “nudo proprietario”, al verificarsi di tutti i requisiti richiesti, e non spetta mai all’usufruttuario in quanto lo stesso non acquista la proprietà dell’unità immobiliare.

La detrazione spetta non soltanto per i mutui stipulati per l’acquisto dell’abitazione principale e delle pertinenze, ma anche in caso di acquisto di una ulteriore quota di proprietà dell’unità immobiliare.

Gli interessi passivi e gli oneri accessori relativi ad un mutuo ipotecario acceso per l’acquisto di un’ulteriore unità immobiliare adiacente all’abitazione principale, finalizzata al suo ampliamento, sono detraibili insieme agli interessi passivi e agli oneri accessori relativi al precedente mutuo stipulato per l’acquisto dell’abitazione principale, nel limite complessivo di euro 4.000, purchè anche il secondo mutuo sia stipulato per l’acquisto dell’abitazione principale. La detrazione può essere fruita solo dopo che sia stato realizzato l’accorpamento delle due unità immobiliari le quali devono risultare dalle visure catastali quale unica abitazione principale.

La detrazione non compete, invece, nel caso in cui il mutuo  sia stipulato autonomamente per acquistare una pertinenza dell’abitazione principale (box, cantina, soffitta ecc.).

In caso di mutuo eccedente il costo sostenuto per l’acquisto dell’immobile, comprensivo delle spese notarili e degli altri oneri accessori, la detrazione spetta limitatamente alla quota di mutuo riferibile al costo dell’immobile riportato al rogito, incrementato delle altre spese e degli altri oneri accessori debitamente documentati.

Per determinare la parte di interessi sulla quale calcolare la detrazione può essere utilizzata la seguente formula:
(costo di acquisto dell’immobile + oneri corrrrelati) x interessi pagati / capitale dato a mutuo

In caso di successione a causa di morte, la detrazione spetta agli eredi, compreso il coniuge superstite contitolare del contratto di mutuo, a condizione che provvedano a regolarizzare l’accollo del mutuo e, semprechè sussistano gli altri requisiti. L’eventuale pagamento dell’intera quota del mutuo da parte di un solo erede consente a questi la detrazione degli interessi nella misura massima consentita a condizione che tra gli eredi intervenga un accordo, nella forma della scrittura privata autenticata dal notaio o da altro pubblico ufficiale a ciò autorizzato o dell’atto pubblico, da cui risulti il soggetto che assume l’obbligo del pagamento dell’intero debito relativo al mutuo.

La circolare dell’Agenzia delle Entrate 17/E/2006 ha chiarito che l’eventuale spesa per l’acquisto del suolo su cui l’immobile viene costruito, non rientra fra le spese per le quali sia possibile beneficiare della detrazione per gli interessi passivi.