Gli operatori riscontrano da tempo dubbi applicativi in merito al corretto cambio da utilizzare nel caso di investimenti immobiliari.  In ipotesi di utilizzo di criteri quali il costo storico o il valore nominale, se il cambio debba essere quello vigente al momento della nascita dell’investimento o se debba essere aggiornato di anno in anno.

Ad avviso di chi scrive in assenza di una puntuale indicazione sul punto, entrambe le tesi sono accettabili. La scelta dell’utilizzo del cambio storico appare la soluzione più semplice, in quanto il valore finale di un periodo diventa automaticamente il valore iniziale del periodo successivo. La diversa soluzione che prevede l’utilizzo del cambio variabile di anno in anno può sembrare la meno opportuna.

Consideriamo un immobile detenuto in Svizzera, caso in cui il valore è costituito dal costo risultante dall’atto di acquisto e, in mancanza dal valore di mercato rilevabile al termine dell’anno nel luogo in cui è situato l’immobile.

Nel caso in cui si utilizzi il costo di acquisto si applicherà il cambio medio del mese in cui ricade la data di acquisto, senza necessità di aggiornare il valore indicato nella dichiarazione.

Nell’ipotesi di utilizzo del valore di mercato, rilevabile al termine dell’anno (o del periodo di detenzione) si applicherà il cambio medio del mese in cui in cui ricade detto termine o periodo. In quest’ultimo caso è necessario aggiornare annualmente il valore indicato nella dichiarazione.

I criteri per determinare i valori delle attività finanziarie sono i seguenti:

-il valore di mercato rilevato al termine di ciascun anno solare nel luogo in cui esse sono detenute.

-il valore nominale per le azioni, obbligazioni e altri titoli o strumenti finanziari non negoziati.

-il valore di rimborso in mancanza del valore nominale.

-il valore di acquisto dei titoli (costo storico) nell’ipotesi in cui manchi sia il valore nominale che il valore di rimborso. Quest’ultimo comunque per le attività finanziarie ha un valore residuale.

La normativa sul cosiddetto monitoraggio fiscale ha origini nel 1990 con l’adozione del D.L. 28 giugno 1990, n.167 dal titolo Rilevazione a fini fiscali di taluni trasferimenti da e per l’estero di denaro, titoli e valori.

Tale normativa è finalizzata a mantenere concrete modalità di controllo da parte dell’Amministrazione finanziaria sui redditi di fonte estera, coerente con il principio della tassazione su base mondiale, operante sul nostro ordinamento, il che comporta per il residente la necessità di sottoporre a tassazione in Italia gli immobili di cui ha il possesso o altro diritto reale anche se tali immobili sono situati all’estero.

I contribuenti residenti in Italia interessati alla normativa in questione sono le persone fisiche, le società semplici ed i soggetti a queste equiparate nonché gli enti non commerciali. Tali soggetti, qualora al termine del periodo d’imposta, detengano investimenti all’estero ovvero attività estere di natura finanziaria, attraverso cui possono essere conseguiti redditi di fonte estera imponibili in Italia, devono indicarli, anche se non sono intervenute movimentazioni, nella dichiarazione dei redditi, anche in caso di esonero, su apposito modulo conforme al modello approvato con Provvedimento del Direttore dell’Agenzia delle Entrate (modulo RW).

L’obbligo di dichiarazione non sussiste, comunque, se l’ammontare complessivo degli investimenti e attività al termine del periodo d’imposta,ovvero l’ammontare complessivo dei movimenti, effettuato nel corso dell’anno, non supera l’importo di € 12.500.