E’ possibile che la proprieta’  immobiliare sia riconducibile ad una pluralita’ di soggetti ma il bene immobile venga poi concesso in locazione solo da parte di uno dei titolari del diritto reale, il quale provvede a stipulare il relativo contratto di locazione esclusivamente a proprio nome.

Talora, invece, si verifica l’ipotesi in cui l’immobile sia concesso in comodato, ad esempio dal genitore al figlio, e il comodatario lo conceda in locazione ad altro soggetto registrando a proprio nome il relativo contratto di locazione. Nelle descritte situazioni si pone il problema di individuare chi sia il soggetto che e’tenuto a dichiarare all’Amministrazione finanziaria il relativo canone dei locazione, occorre appurare se il predetto reddito debba essere dichiarato dal titolare del diritto reale (o in caso di contitolarita’ del diritto reale da ciascuno dei comproprietari secondo le rispettive quote) oppure dal soggetto che abbia stipulato a proprio nome il contratto di locazione (indipendentemente dal fatto che ne avesse titolo o meno per farlo).

In tema di redditi fondiari delle persone fisiche i canoni di locazione concorrono a formare il reddito complessivo dei soggetti che possiedono gli immobili a titolo di proprieta’, enfiteusi, usufrutto o altro diritto reale per il periodo d’imposta in cui si e’verificato il possesso.

L’art.26 comma 1, del TUIR dispone in tema di redditi fondiari delle persone fisiche che i canoni di locazione concorrono a formare il reddito complessivo dei soggetti che possiedono gli immobili a titolo di proprieta, enfiteusi, usufrutto o altro diritto reale per il periodo d’imposta in cui si e’ verificato il possesso. Il comma 2 inoltre prevede che in caso di contitolarita’ della proprieta’ o altro diritto reale sull’immobile o di coesistenza di piu’ diritti reali su quest’ultimo, il reddito da locazione concorre a formare il reddito complessivo di ciascun soggetto per la parte corrispondente al suo diritto. 

A conferma di cio’ il modello RLI telematico necessario per la registrazione dei contratti di locazione prevede – nel quadro B “Dati del locatore – Soggetti” – la sezione Soggetto non presente in atto che secondo le istruzioni di compilazione deve essere barrata se nel contratto di locazione non sono stati indicati tutti i cointestatari dell’immobile, ammettendo implicitamente la possibilita’  che il contratto di locazione sia concluso da un solo soggetto ma che lo stesso debba poi esplicare effetti anche nei confronti degli altri eventuali contitolari dell’immobile concesso in locazione.

In tema di comodato, l’Agenzia delle Entrate ha specificato con la risoluzione 381/E/2008 che il contratto di comodato non trasferisce la titolarita’ del reddito fondiario dal comodante al comodatario. Conseguentemente nel casi in cui il comodatario stipuli, quale locatore, un contratto di locazione il relativo reddito da locazione immobiliare andra’ imputato  in capo all’effettivo proprietario dell’immobile (e non in capo al comodatario in capo al quale e’ registrato il contratto di locazione).

In senso contrario si e’ espressa la Commissione tributaria del Piemonte la quale, con sentenza n.14 del 18 febbraio 2011 ha invece sostenuto che nell’ipotesi di comodato immobiliare gratuito da padre a figlio e concessione in locazione dell’immobile da parte di quest’ultimo, i relativi redditi vanno dichiarati dal comodatario, quali redditi diversi.

In tema di locazioni ” brevi” (durata non superiore a 30 giorni) va evidenziato che l’art.4 D.L. 50/2017 dispone che nei contratti di locazione di immobili ad uso abitativo laddove l’immobile sia concesso in locazione per una durata non superiore a 30 giorni da parte del comodatario, il reddito in questione deve essere imputato a quest’ultimo (e non al proprietario/comodante) pur non essendo il comodatario titolare di alcun diritto reale sull’immobile.