Entro il prossimo 20 agosto i soggetti che sono intervenuti quali intermediari nella conclusione dei contratti di locazione breve di cui all’art.4 D.L. 50/2017, hanno l’obbligo di trasmettere all’Agenzia delle Entrate i dati relativi ai suddetti rapporti di locazione stipulati nel periodo 1° giugno 2017 – 31 dicembre 2017.
Il termine per la trasmissione telematica, inizialmente stabilito nel 30 giugno dell’anno successivo a quello di conclusione del contratto, è stato poi prorogato al 20 agosto dal provvedimento dell’Agenzia delle Entrate.
La predisposizione e la pubblicazione del software necessario per l’adempimento in questione sono infatti avvenute solo il 12 giugno 2018; conseguentemente, al fine di consentire agli interessati di usufruire di un congruo termine per l’effettuazione dell’adempimento relativo ai dati dei contratti conclusi nel 2017, l’Amministrazione finanziaria ha previsto una proroga ad hoc, fermo restando il termine naturale del 30 giugno per i dati relativi alle locazioni brevi del 2018 (da comunicare nel 2019) e degli anni successivi.
Va preliminarmente evidenziato che per “contratti di locazione breve” si intendono i contratti di locazione di immobili ad uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni (turistici e non), stipulati da persone fisiche al di fuori dell’esercizio di attività di impresa, ai quali sono equiparati i contratti di sublocazione e i contratti di concessione in godimento dell’immobile stipulati dal comodatario, aventi medesima durata.
Con riferimento ai soggetti interessati all’obbligo di trasmissione telematica dei dati, si tratta delle ditte individuali e delle società che
1) esercitano l’attività di intermediazione immobiliare (codice ATECOFIN 683100) o che
2) gestiscono portali telematici, mettendo in contatto persone in ricerca di un immobile con persone che dispongono di unità immobiliari da locare.
L’obbligo di trasmissione dei dati delle locazioni brevi e quello di applicazione delle ritenute fiscali sul canone è dunque previsto solo in capo all’intermediario immobiliare, fermo restando che ciascuno dei citati obblighi/adempimenti presenta dei presupposti applicativi diversi e specifici. Si pensi, ad esempio, al caso in cui il contratto venga concluso per effetto dell’intervento dell’intermediario ma il canone venga pagato direttamente dal conduttore al locatore: in questa ipotesi scatta l’obbligo di comunicazione dei dati ma non quello di applicazione della ritenuta fiscale.
Al contrario, invece, laddove l’intermediario sia intervenuto nel pagamento o nell’incasso del canone di locazione breve e abbia conseguentemente operato la ritenuta (d’acconto o d’imposta) del 21% e trasmesso la relativa certificazione unica (CU) attestante il canone percepito dal locatore e la ritenuta operata e versata, non sarà dovuta alcuna comunicazione ulteriore dei dati al Fisco. Infatti, come chiarito dall’Agenzia delle Entrate con la circolare 12/E 2017 la trasmissione della CU da parte dell’intermediario che abbia operato la ritenuta fiscale sul canone di locazione breve assorbe, relativamente a quello specifico contratto di locazione, l’obbligo di comunicazione dei dati.
Resta quindi l’obbligo di comunicazione dei dati per quei contratti di locazione breve conclusi per il tramite dell’intermediario che non sia intervenuto nell’incasso o nel pagamento del canone di locazione e che non abbia conseguentemente potuto operare la ritenuta del 21% (né, di conseguenza, abbia trasmesso la CU).