La cedolare secca costituisce un regime sostitutivo facoltativo applicabile ai soli soggetti IRPEF e che essa si applica con aliquota ordinaria del 21%, ridotta al 15% ( ma, per il quadriennio 2014-2017, addirittura al 10%) per le sole locazioni stipulate a canone concordato se aventi a oggetto unità immobiliari ubicate nell’ambio dei Comuni ad alta tensione abitativa. Condizione essenziale della cedolare secca, salvo alcune limitate deroghe previste dal legislatore, è che sia il locatore che il conduttore siano persone fisiche che agiscono in veste privata e non nell’esercizio di imprese, arti o professioni. Ricordiamo che l’opzione per la cedolare secca può essere esercitata fin dal momento della registrazione del contratto mediante la presentazione del modello RLI oppure, successivamente alla prima registrazione, per le annualità successive alla prima, entro il termine (30 giorni dalla scadenza di ciascuna annualità) previsto per il pagamento dell’imposta di registro sulla successiva annualità, ovvero, ancora, alla proroga (anche tacita) del contratto di locazione, sempre entro il termine per il pagamento dell’imposta di registro a essa relativa.

La mancata presentazione della comunicazione relativa alla proroga del contratto di locazione non comporta la revoca dell’opzione esercitata in sede di registrazione del contratto di locazione qualora il contribuente abbia mantenuto un comportamento coerente con la volontà di optare per il regime della cedolare secca, effettuando i relativi versamenti e dichiarando i redditi da cedolare secca nel relativo quadro della dichiarazione dei redditi.

In caso di mancata presentazione della comunicazione relativa alla proroga, anche tacita, o alla risoluzione del contratto di locazione per il quale è stata esercitata l’opzione per l’applicazione della cedolare secca, entro trenta giorni dal verificarsi dell’evento, si applica la sanzione nella misura fissa pari a 100 euro, ridotta a 50 euro se la comunicazione è presentata con ritardo non superiore a trenta giorni. 

Le sanzioni di 50 e 100 euro, sono ravvedibili applicando le riduzioni cui all’art.13 del DLgs.472/97, lo chiarisce l’Agenzia delle Entrate con la risoluzione n.115 dell’01/09/2017.

Non vi era alcuna ragione per dubitare dell’applicabilità dell’istituto del ravvedimento a tali sanzioni, ma, a quanto pare, taluno ne aveva dubitato, sicchè l’Agenzia ha dovuto precisare che stante la natura assolutamente generale del ravvedimento operoso, che risulta applicabile a tutte le violazioni tributarie, salve espresse esclusioni, esso trova applicazione anche in questi casi.

La mancata comunicazione della proroga attraverso la presentazione agli Uffici del modello RLI non comporterà più per il contribuente il venir meno (involontario e spesso inconsapevole fino alla ricezione della contestazione da parte dell’Agenzia delle Entrate) dell’opzione precedentemente esercitata  qualora questi abbia mantenuto un comportamento concludente. Tale circostanza si realizza continuando a effettuare i relativi versamenti e dichiarando i redditi da cedolare secca nel relativo quadro della dichiarazione dei redditi.

Nei casi di omessa registrazione del contratto di locazione si rende applicabile la sanzione proporzionale piena variabile tra il 120 e il 240% dell’imposta di registro dovuta a termini di contratto. 

Occorre ricordare che l’opzione per la cedolare secca sugli affitti abitativi, oltre che in sede di registrazione del contratto, può anche essere esercitata dal contribuente durante le annualità “intermedie” della locazione, con effetti a valere sulle sole annualità residue del contratto e senza diritto al rimborso dell’imposta di bollo e delle imposte di registro già precedentemente assolte.

Inoltre è necessario nel caso in cui il locatore opti per l’applicazione della cedolare secca inviare al conduttore una preventiva comunicazione al conduttore, con lettera raccomandata, con la quale rinuncia ad esercitare la facoltà di chiedere l’aggiornamento del canone a qualsiasi titolo.

Viene da chiedersi se e in che modo la (eventuale) mancata rinnovazione in corso di contratto di siffatta comunicazione all’inquilino possa incidere sul perpetuarsi dell’opzione per la cedolare secca. Soltanto la mancata comunicazione iniziale  dal locatore al conduttore precluderà da ora in poi al primo il diritto di avvalersi della cedolare secca. Successivamente qualora tale soggetto abbia posto in essere comportamenti concludenti idonei a mantenere in essere a suo favore il diritto all’applicazione della cedolare secca, tale regime sostitutivo continuerà anche se non sarà rinnovata la comunicazione suddetta al conduttore. Sarà semmai onere del locatore, qualora ritenga a un certo momento di disapplicare il regime cedolare, di dover notificare tale circostanza al conduttore al fine di potersi nuovamente avvalere del diritto di pretendere gli aggiornamenti del canone.

Una condizione di base per poter applicare la cedolare secca sugli affitti è data dal fatto che sia il locatore che il conduttore siano persone fisiche e che non operino nell’esercizio di imprese, di arti o di professioni. L’Agenzia delle Entrate ha inteso tali requisiti come relativi a entrambe le parti contraenti, escludendo dalla cedolare secca anche tutte le locazioni nelle quali parte conduttrice sia un’impresa oppure una persona fisica che agisca nell’esercizio di un’arte o di una professione. Sono compresi nell’opzione per il regime della cedolare secca anche i contratti conclusi con enti pubblici o privati non commerciali, purchè risulti dal contratto di locazione la destinazione dell’immobile all’uso abitativo previsto dalla norma.

L’attuale sistema di tassazione cedolare non trova applicazione nelle seguenti situazioni:

-contratti di sublocazione di immobili situati all’estero

-contratti di locazione aventi ad oggetto fabbricati censiti nel catasto dei fabbricati in categorie di tipologie diverse da quelle abitative

La cedolare secca ha semplificato gli adempimenti ed è indubbiamente vi è una convenienza fiscale. Per tali ragioni la cedolare merita, a mio avviso,  di essere estesa a un ambito più ampio per essere considerata in futuro la modalità ordinaria di imposizione degli affitti di tutte le tipologie di fabbricati e per rendere più agevole gli adempimenti in materia di imposta di registro.

Ecco alcune domande ricorrenti riguardo il modo di applicazione della cedolare secca:

Chi può scegliere la cedolare? Quali requisiti deve avere l’inquilino? 

Il locatore deve essere una persona fisica e deve trattarsi di una locazione abitativa. Secondo l’Agenzia delle Entrate anche l’inquilino deve essere un privato, nel senso che non può agire nell’esercizio di attività d’impresa o di lavoro autonomo, anche se la casa viene presa in affitto per finalità abitative (uso foresteria).

Come si può scegliere la cedolare? 

L’opzione per la cedolare secca può essere esercitata al momento della registrazione del contratto con il modello RLI, oppure in una delle annualità contrattuali successive, entro il termine per il pagamento dell’imposta annuale di registro ( cioè entro 30 giorni dalla fine dell’annualità contrattuale precedente) . Prima dell’esercizio dell’opzione va inviata la raccomandata all’inquilino con cui il locatore comunica la propria scelta e rinuncia all’aggiornamento del canone per la durata dell’opzione.

Si può scegliere la cedolare anche in caso di registrazione tardiva del contratto? 

Si, ma bisogna applicare il ravvedimento operoso calcolando interessi e sanzioni sull’ammontare dell’imposta di registro teoricamente dovuta in relazione al contratto di locazione. (l’imposta di registro, in quanto sostituita dalla cedolare, non andrà versata). Si ritiene che il versamento sia possibile solo entro il termine di presentazione della dichiarazione dei redditi relativi all’annualità in cui matura il canone da sottoporre a cedolare.