Cedolare secca: Applicazione ed Esclusione

Sono legittimati all’applicazione del regime della cedolare secca esclusivamente le persone fisiche che detengono gli immobili nella c.d.  “sfera privata” e locano gli stessi senza che ciò costituisca l’esercizio di un’impresa o di una libera professione. Pertanto deve trattarsi di soggetti passivi Irpef che in relazione alla locazione posta in essere, conseguano un reddito fondiario. Sulla base di tali considerazioni la cedolare secca è preclusa ai locatori di abitazione che risultino soggetti passivi Ires e quindi a:

• società commerciali (s.p.a., s.r.l., s.a.p.a., società cooperative, società di mutua assicurazione) residenti in Italia ed aventi per oggetto esclusivo o principale l’esercizio di attività commerciali;
• enti commerciali, diversi dalle società, nonchè trust, residenti in Italia;
• enti non commerciali, diversi dalle società, residenti in Italia
• società ed enti di ogni tipo, compresi i trust, non residenti in Italia

Per l’applicazione della cedolare secca occorre porre rilievo anche all’attività del conduttore, restando esclusi dal regime i contratti conclusi con conduttori che agiscono nell’esercizio di attività d’impresa o di lavoro autonomo, ancorchè detti immobili vengano utilizzati dal locatario per soddisfare le esigenze abitative dei propri collaboratori o dipendenti. Risulta essere condizione indispensabile non la finalità della locazione ma la natura sia del locatore che del conduttore che devono essere due persone fisiche che rispettivamente detengono e utilizzano l’immobile abitativo per finalità abitative. Il legame tra soggetto Irpef ed immobile rappresenta una condizione vincolante per il regime della cedolare secca; infatti, la detenzione dell’immobile che legittima il regime impositivo in commento può essere costituita: dalla proprietà o da altro diritto reale di godimento diverso dalla proprietà, come il diritto di usufrutto, il diritto d’uso, di abitazione e il diritto di enfiteusi.

Di conseguenza, l’opzione per la cedolare secca non è esercitabile quando la veste di locatore è assunta da un soggetto diverso dal proprietario dell’immobile o dal titolare di un diritto reale di godimento sullo stesso; in questo caso, infatti, il reddito conseguito dal locatore non costituisce un reddito fondiario, bensì un reddito riconducibile alla categoria residuale dei redditi diversi.

Cedolare secca: casi di esclusione

Sulla base delle considerazioni di cui sopra, si elencano alcune situazioni tipiche di locazione nelle quali è esclusa l’applicazione del regime in commento:

Sublocazione: la fattispecie, non configurando il conseguimento di redditi fondiari, bensì di redditi diversi è esclusa dall’ambito di applicabilità della cedolare secca. L’unica eccezione riguarda la sublocazione a studenti universitari.

Immobili all’estero: la locazione di abitazioni site all’estero non configura in capo al locatore il conseguimento di un reddito fondiario, bensì di un reddito diverso tant’è vero che tali redditi trovano collocazione nel quadro D del modello 730/2015.

Locatore comodatario: nel caso in cui il locatore sia il comodatario, il reddito fondiario è conseguito dal proprietario (il comodante) e non dal titolare del mero diritto personale (comodatario)