La regola attualmente in vigore è l’art.26 del Tuir il cui testo dispone che i canoni di locazione di immobili abitativi risultanti dal contratto non concorrono a formare il reddito dal momento della conclusione del procedimento giurisduzionale di convalida di sfratto per morosità del conduttore. L’esclusione della tassazione opera limitatamente all’ammontare dei canoni che il giudice ha accertato come non riscossi. Se il procedimento di convalida dello sfratto si è concluso prima del termine di trasmissione della dichiarazione dei redditi, tutti i canoni non riscossi (accertati dal giudice) non devono essere dichiarati. Se invece la conclusione della procedura giudiziale si perfeziona successivamente al termine della dichiarazione dei redditi, i canoni risultanti dal contratto devono essere dichiarati ma qualora il giudice confermi la morosità dell’affittuario anche per i periodi d’imposta precedenti, viene riconosciuto un credito d’imposta d’importo pari all’Irpef e addizionali o cedolare secca dovute sui canoni di locazione non riscossi. Potrebbe accadere anche il contrario che i canoni di locazione non dichiarati vengono riscossi in periodi d’imposta successivi e in questo caso le somme percepite sono assoggettate a tassazione separata. Quindi per i fabbricati abitativi la norma prevede l’esclusione dalla tassazione in presenza di canoni non riscossi. Ma la complicazione deriva dal fatto che tale esenzione è condizionata dalla procedura giudiziale. Ora l’Agenzia delle Entrate intende considerare il principio che in presenza di morosità il contratto di locazione è risolto sia per effetto di una clausola risolutiva espressa, sia a seguito di diffida ad adempiere (art.1454 c.c.) attraverso raccomandata anche senza ricorrere al giudice. In entrambi  i casi pertanto il contratto di locazione si deve intendere effettivamente risolto. Tuttavia ai fini fiscali l’esclusione della tassazione riguarda i canoni risultanti nel contratto successivamente maturati al rilascio dell’immobile da parte dell’inquilino e non per quelli non percepiti precedentemente a tale data.