Una  tra le molte questioni problematiche riguardanti la nuova soglia di imprenditorialità per le locazioni brevi è quella inerente l’Iva.  A seguito della riduzione da quattro a due del numero degli immobili locati al di sopra dei quali si applica la presunzione di imprenditorialità, ci si domanda, in particolare quale sia il trattamento da riservare alle locazioni effettuate in regime imprenditoriale, nell’ipotesi in cui non si rientri nel regime forfetario.

Si pensi, per esempio, al caso del soggetto passivo che lochi, con contratti di locazione di durata inferiore a 30 giorni, tre diversi appartamenti, fornendo ai suoi ospiti la biancheria e la pulizia dei locali.

A partire dal periodo d’imposta 2026 il locatore è considerato imprenditore, con conseguente necessità di definire il regime Iva delle locazioni. Escludendo l’adozione del regime forfetario che comporta tra i vantaggi l’esclusione dal regime dell’Iva, le prestazioni rese potrebbero essere ricondotte:

• al generale regime di esenzione Iva per le locazioni, ai sensi dell’art.10 comma 1 n.8 del DPR.633/72 
• al regime di imponibilità, con applicazione  dell’aliquota del 10% previsto dal n.120, tabella A, parte III, allegata al DPR.633/72 per le prestazioni rese ai clienti alloggiati nelle strutture ricettive, di cui all’abrogato art.6 della L.217/1983.

In entrambi i casi, la documentazione dei corrispettivi non richiede l’emissione della fattura, salvo che la  stessa sia richiesta dal cliente. Per le locazioni sussiste, altresì, l’esonero dalla memorizzazione e trasmissione telematica dei corrispettivi. 

Gli effetti del regime di esenzione Iva riguardano anche le operazioni passive poichè l’effettuazione di prestazioni in regime di esenzione determina l’indetraibilità dell’imposta assolta a monte. L’esecuzione di servizi in regime d’imponibilità con applicazione dell’aliquota al 10%, invece, limita l’esercizio della detrazione solo per gli acquisti relativi alla manutenzione o gestione dell’immobile per effetto dell’art.19-bis1 comma 1 lett.i) del DPR.633/72. 

Occorre considerare però che la locazione breve è stata definita dal legislatore come una fattispecie a parte, non assimilabile alle attività ricettive in senso tecnico ed è opportuno che  in presenza di imprenditorialità sia da considerare locazione turistica.