Quando si acquista un immobile è necessario verificarne la regolarità urbanistico edilizia. Le spiegazioni fornite dall’agenzia immobiliare e la planimetria catastale allegata all’annuncio di vendita non offrono, infatti, garanzie sufficienti a escludere eventuali abusi. In particolare, una planimetria “in regola” potrebbe non rappresentare lo stato di fatto dell’immobile e, nonostante le dichiarazioni rese dalle parti avanti al notaio, celare comunque eventuali difformità dal punto di vista urbanistico edilizio.

Spesso accade che una volta firmato l’atto di compravendita, l’acquirente scopra che all’interno dell’immobile sono state realizzate opere non autorizzate: il balcone chiuso con una veranda; l’ampliamento della superficie di una stanza; la realizzazione di finestre o balconi non previsti, ecc. In casi simili, la prima cosa da fare è valutare la natura dell’abuso.

Per comprendere se un immobile è conforme ci si affida generalmente a un tecnico abilitato (architetto, ingegnere o geometra), chiamato a stabilire se lo stato dell’immobile è conforme al titolo edilizio depositato in Comune. 

Per determinate tipologie di abusi è possibile presentare una pratica di accertamento di conformità (la sanatoria), che prevede il pagamento di una determinata somma di denaro all’amministrazione, a cui si sommano le spese tecniche per la pratica. 

Quando invece l’abuso non è sanabile – perché ad esempio non conforme al Piano di Governo del Territorio vigente (PGT) o perché l’immobile si trova in zone soggette a vincolo – il nuovo proprietario può essere obbligato a ripristinare lo stato originario dell’immobile, demolendo le opere ritenute irregolari e presentando anche in questo caso una pratica edilizia. 

Occorre capire a chi spetti pagare per questi interventi: al nuovo proprietario o al precedente, che in effetti è il “responsabile” degli abusi? 

Il discorso cambia con la locazione. Il contratto d’affitto è un accordo tra privati a effetti obbligatori (e non un atto pubblico) che non prevede il trasferimento di alcuna proprietà. Di conseguenza, in caso di irregolarità edilizie o urbanistiche l’inquilino non rischia alcun provvedimento, in quanto il proprietario del bene resta a tutti gli effetti il locatore.

In presenza di vizi, vale quanto previsto dall’articolo 1578 del Codice civile: se al momento della consegna l’immobile è affetto da vizi che ne diminuiscano in modo apprezzabile l’idoneità all’uso pattuito, il conduttore può domandare la risoluzione del contratto o una riduzione del corrispettivo, salvo che si tratti di vizi da lui conosciuti o facilmente riconoscibili.