La legge di Stabilità per il 2016 ha modificato le norme relative alla registrazione dei contratti di locazione, infatti, con il comma 59 è stato sostituito l’articolo 13 della L.431/1998 prenullità di ogni pattuizione vedendo in materia di locazione non di tipo commerciale:

-la nullità di ogni pattuizione volta a determinare un importo del canone di locazione superiore a quello risultante dal contratto scritto e registrato;

-l’obbligo da parte del locatore di provvedere alla registrazione entro il termine perentorio di trenta giorni, del  contratto di locazione;

-l’obbligo, sempre in capo al locatore, entro i successivi sessanta giorni, di comunicare al conduttore ed  all’amministrazione del condominio, l’avvenuta registrazione del contratto.

Sebbene la legge non specifichi come debba avvenire tale comunicazione si consiglia alternativamente l’invio di una lettera raccomandata con ricevuta di ritorno o l’invio tramite posta elettronica certificata.

Ad esempio il proprietario dell’immobile per il quale si è stipulato un contratto di locazione in data 04 marzo 2016 deve:
-registrare il contratto stesso presso l’Agenzia delle entrate entro il 3 aprile 2016;

-comunicare l’avvenuta registrazione, al conduttore ed all’amministratore di condominio, entro il 2 giugno, ponendo  che la registrazione sia avvenuta l’ultimo giorno utile.

In caso di mancata registrazione, il contratto si considera inesistente ed il mancato pagamento del canone non da luogo ad un procedimento di sfratto, ma solo ad una causa ordinaria di occupazione senza titolo.

Infine si evidenzia che il locatore ed il conduttore devono corrispondere l’imposta di registro in misura uguale. E’ ammessa una diversa pattuizione in modo che sia solo il proprietario dell’immobile a farsi carico delle spese, ma non è ammessa la pattuizione contraria.

Pertanto, pare di potersi affermare che, in caso di mancato pagamento, l’Agenzia delle entrate può richiedere il pagamento dell’imposta, compresa di interessi e sanzioni, solo al proprietario. In tal caso la sanzione va dal 120 al 240 per cento dell’imposta dovuta per il pagamento in ritardo.

Ai fini delle imposte dirette, invece, l’omessa registrazione determina l’esistenza di un canone uguale al 10% del valore dell’immobile e la presunzione del rapporto di locazione per i 4 periodi d’imposta antecedenti.