Regime fiscale delle locazioni brevi

Il regime fiscale delle locazioni brevi prevede l’obbligo, in capo agli intermediari immobiliari e ai gestori di portali telematici, di applicare l’imposta sostitutiva della cedolare secca, con aliquota del 21% ai redditi derivanti dagli affitti inferiori a 30 giorni di immobili a uso abitativo, anche se accompagnati da servizi di fornitura di biancherie e di pulizia locali.
Pertanto sia gli intermediari immobiliari che i gestori di portali telematici devono provvedere alla liquidazione e al versamento dei tributi in luogo dei locatori, nonche’ all’adempimento dei connessi obblighi dichiarativi e certificativi, oltre al monitoraggio e alla trasmissione all’amministrazione finanziaria dei dati dei contratti conclusi per il loro tramite.

La cedolare secca puo’ trovare applicazione esclusivamente in relazione ai redditi delle persone fisiche derivanti da contratti di locazione aventi ad oggetto immobili ad uso abitativo locati per finalita’ abitative.
Sono esclusi dal perimetro applicativo della cedolare secca i proventi conseguiti dal proprietario nell’ambito di un’attivita’ d’impresa svolta tanto in via abituale che occasionale.

In tali ipotesi, infatti, i redditi detivanti dall’impiego dell’immobile non costituiscono redditi fondiari, bensi’ redditi d’impresa, ovvero redditi diversi. I soggetti residenti nel territorio dello Stato che esercitano attivita’ di intermediazione immobiliare nonche’ quelli che gestiscono portali telematici, qualora incassino i canoni o i corrispettivi relativi ai contratti di locazione, di sublocazione o di comodato, purche’ di breve durata, operano in qualita’ di sostituti d’imposta una ritenuta del 21% sull’ammontare dei canoni e corrispettivi riscossi, all’atto del pagamento al beneficiario, provvedendo altresi’ ad effettuare i relativi versamenti nonche’ all’adempimento degli obblighi dichiarativi e certificativi ad essi conseguenti.

Viene individuata la sostituzione tributaria ossia la fattispecie in cui l’obbligazione tributaria e’ posta a carico di un soggetto diverso da colui che realizza il presupposto del tributo che e’ il locatore.
Qualora non venga esercitata l’opzione per la cedolare secca da parte del proprietario, continua ad applicarsi il regime ordinario IRPEF, ma rimane l’obbligo a carico degli intermediari e dei gestori telematici ad effettuare la ritenuta, anche se quest’ultima rappresenta un mero acconto sull’IRPEF liquidata in dichiarazione.
Gli intermediari sono altresi’ tenuti a trasmettere i dati relativi ai contratti conclusi per loro tramite entro il 30 giugno dell’anno successivo a quello in cui si riferiscono i predetti dati.

L’attribuzione agli intermediari immobiliari e ai gestori dei portali telematici del ruolo di sostituti d’imposta ha come fine di ridurre l’evasione fiscale nel settore delle locazioni brevi e diretto a ristabilire una situazione di parita’ contributiva tra chi decide di affittare a lungo e a breve termine.

La ritenuta e’obbligatoria su tutti i contratti di locazione breve stipulati dall’1 giugno 2017 (e non su quelli stipulati prima).

Per il contratto stipulato in data 1 giugno 2017, avente durata fino al 30 giugno 2017 ma il cui corrispettivo sia stato versato al locatore il 14 luglio 2017, l’intermediario avrebbe dovuto operare la ritenuta e dovrebbe versarla il 16 agosto 2017.

Per il contratto stipulato il 29 maggio 2017, avente le caratteristiche della locazione breve, non potrebbe applicarsi la ritenuta, neppure ove il corrispettivo fosse stato pagato dall’intermediario al locatore il 18 luglio 2017.
Per il contratto stipulato il 2 giugno 2017, avente durata di una settimana, il cui corrispettivo sia stato pagato dall’intermediario il 2 giugno 2017, la ritenuta non doveva essere effettuata, in quanto in quel momento non era stato emanato il provvedimento e l’obbligo di ritenuta non poteva ritenersi vigente.

La vera novita’ consiste, invece, nella possibilita’ di applicare il regime della cedolare secca anche ai corrispettivi lordi derivanti dalla sublocazione dell’ immobile ad uso abitativo e dai contratti a titolo oneroso conclusi dal comodatario aventi ad oggetto il godimento dell’immobile a favore di terzi per uso abitativo, entrambi posti in essere dal sublocatore o dal comodatario per una durata non superiore a 30 giorni al di fuori dell’esercizio dell’attivita’ d’impresa.

Fino al 31 maggio 2017, tali redditi, costituendo redditi diversi, non potevano essere assoggettati al regime della cedolare secca, dovendo essere cumulati al totale dei redditi percepiti nell’anno, con applicazione delle aliquote Irpef progressive.

Si deve concludere che il primo versamento all’Agenzia, delle ritenute operate dagli intermediari sui canoni versati ai locatori dal 12 luglio 2017, in relazione a contratti di locazione stipulati dall’ 1 giugno 2017, andrebbe operato il 16 agosto 2017, in relazione a contratti di locazione stipulati dall’ 1 giugno 2017, andrebbe operato il 16 agosto 2017.
Il versamento della ritenuta dovra’ avvenire con l’F24 utilizzando il codice 1919.

Entro il 31 Marzo dell’anno successivo a quello di riferimento, l’intermediario dovra’ certificare annualmente le somme corrisposte al beneficiario con il rilascio a quest’ultimo della CU (Certificazione Unica).

L’intermediario e’ obbligato inoltre a trasmettere all’Agenzia delle Entrate i dati (nome, cognome e codice fiscale del locatore, durata del contratto, importo del corrispettivo lordo e indirizzo dell’immobile.
La scadenza per la prima trasmissione e’ fissata per il 30 giugno 2018.

Regime fiscale delle locazioni brevi ultima modifica: 2017-07-18T16:46:51+00:00 da Dott. Gaetano Pappalardo

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