Locazione di immobili commerciali: casi di risoluzione

Il contribuente, che dimostra di non aver incassato gli affitti, ha diritto a non dichiarare alcun imponibile, applicando la regola generale di attribuzione del reddito in base alla rendita catastale. Al riguardo la circolare 11E/2014 aveva precisato che il contribuente deve dichiarare i canoni di locazione per gli immobili non abitativi, anche se non percepiti, finchè non può dimostrare l’intervenuta risoluzione del contratto sulla base delle norme civilistiche. In base alle indicazioni trasmesse a fine luglio agli Uffici,  da parte della Direzione dell’Agenzia delle Entrate si dovranno verificare in contraddittorio con il contribuente la documentazione e gli altri elementi esibiti a dimostrazione dell’avvenuta risoluzione del contratto, con il diritto a dichiarare solo il reddito dell’immobile in base alla rendita catastale. Ecco i casi più rilevanti che si possono verificare: 1) Sfratto per morosità: quando i contribuenti producono copia del provvedimento giudiziale di convalida di sfratto per morosità; a partire da tale data si può considerare risolto il contratto di locazione a uso commerciale e, quindi, escludere dalla tassazione i canoni di locazione non percepiti. 2) Inadempimento accertato: nei contratti di locazione è frequente la clausola risolutiva espressa con la quale i contraenti convengono che il contratto si risolve di diritto se il conduttore non paga il canone. Il giudice può accertare l’inadempimento del conduttore  e la conseguente risoluzione del contratto anche a una data precedente a quella di convalida di sfratto. In tale situazione viene meno l’obbligo di dichiarare i canoni di locazione dalla data precedente a quella del provvedimento di convalida di sfratto. 3) Risoluzione con data certa: è possibile chiedere la risoluzione del contratto, per effetto di clausola espressa, senza ricorrere al giudice, se il locatore produce documentazione dalla quale risulta che si è avvalso della clausola risolutiva espressa. E’ valida l’esibizione della raccomandata con avviso di ricevimento, in cui il locatore contesta al conduttore l’inadempimento e comunica di avvalersi della clausola risolutiva. Il locatore deve anche dimostrare che l’immobile è stato effettivamente rilasciato e non è più occupato dal conduttore: l’obbligo di dichiarare il canone di locazione viene meno dalla data del rilascio dell’immobile da parte del conduttore.

 

 

 

Locazione di immobili commerciali: casi di risoluzione ultima modifica: 2015-08-18T07:35:03+00:00 da Dott. Gaetano Pappalardo