Contratti di locazione turistiche

Contratti di locazione turistiche

Secondo quanto previsto dal Codice del turismo (D.Lgs. n. 79/2011), il mare magnum delle dei contratti di locazione turistiche può essere inquadrato in tre categorie principali: affittacamere, bed and breakfast e case vacanze.

Gli affittacamere consistono in strutture ricettive composte da camere ubicate in più appartamenti ammobiliati nello stesso stabile, nei quali sono forniti alloggio ed eventualmente servizi complementari. I B&B vanno intesi come le strutture ricettive «a conduzione ed organizzazione familiare», che forniscono alloggio e prima colazione utilizzando parti della stessa unità immobiliare purché funzionalmente collegate e con spazi familiari condivisi. Mentre le unità abitative ammobiliate ad uso turistico sono classiche case (appartamenti, villette, castelli, etc.), concesse in locazione ai turisti con contratti di durata variabile tra una settimana e sei mesi, senza la fornitura di alcun tipo di servizio alberghiero.

Questa prima categorizzazione consente di operare già un importante distinguo circa la commercialità o meno delle attività: ai sensi della legislazione vigente, infatti, i B&B possono essere gestiti da privati unicamente in forma “non imprenditoriale”. Se così non fosse, si ricadrebbe nell’attività alberghiera, con obbligo di dotarsi della partita IVA e di adempiere a tutti gli obblighi a cui sottostanno gli hotel. Considerazioni analoghe per le guesthouse.

Le case vacanze, invece, possono essere gestite sia in forma imprenditoriale sia in forma non imprenditoriale (anche attraverso l’intermediazione di agenzie immobiliari e società di gestione immobiliare turistica specializzate), rimanendo qualificate, in entrambe le ipotesi, come “strutture ricettive extra-alberghiere”. A tale proposito, il Codice del turismo precisa che la linea di demarcazione tra le due situazioni è rappresentata dal numero di unità abitative offerte: fino a quattro, la gestione si considera non imprenditoriale, mentre da cinque in su il gestore si presume imprenditore.

L’inquadramento della struttura in una delle tre categorie sopra citate rileva ai fini dei rapporti con la Pubblica Amministrazione, specialmente per quanto riguarda il rilascio delle autorizzazioni, la gestione delle attività e gli aspetti sanitari. In mancanza di una specifica normativa di riferimento, devono essere applicati i principi generali dell’ordinamento domestico e comunitario (soprattutto per quanto concerne l’IVA), così come interpretati dalla prassi e dalla giurisprudenza prevalenti. Un’analisi caso per caso è imprescindibile per verificare se una locazione turistica debba essere considerata o meno un’attività d’impresa, con l’obbligo, tra l’altro, di aprire una partita IVA.

I dubbi maggiori si registrano per le case vacanze, soprattutto dopo che negli ultimi anni sono arrivati anche in Italia alcuni siti specializzati che mettono in contatto proprietari e clienti, con un’operazione di “matching” che ha fatto crescere notevolmente il mercato degli affitti brevi. Sono rilevanti ai fini IVA tutte le locazioni turistiche svolte in via non occasionale e mediante adozione di una certa organizzazione di capitale e lavoro.

Con un’importante precisazione: ad avviso della Fondazione, l’utilizzo di una piattaforma informatica per promuovere le possibilità di af Tuttavia, allo stesso tempo, non può essere negata la rilevanza IVA all’operazione in presenza anche della creazione di un sito internet dedicato, di personale dipendente destinato all’organizzazione delle prenotazioni e/o al riassetto dei locali. Una volta utilizzati i principi IVA per individuare quando la locazione di unità abitative diventa impresa, è possibile derivare il trattamento dei relativi proventi ai fini IRPEF. Il secondo “bivio” applicativo che si trova di fronte il commercialista vede, da una parte, la strada che porta ai redditi da fabbricati; dall’altra, quella che conduce al reddito d’impresa (derivante dall’esercizio di un’attività commerciale, rappresentata in questo caso non da un’attività alberghiera, bensì dalla mera locazione commerciale di immobili).

I canoni d’affitto costituiscono un reddito fondiario quando la locazione viene effettuata senza la fornitura di alcun servizio accessorio, quali per esempio la consegna ed il rinnovo della biancheria e/o i servizi di pulizia dei locali. Tale soluzione, in assenza del requisito della commercialità, garantisce al locatore pure la facoltà di optare per il regime di cedolare secca, in presenza dei requisiti di legge.

Viceversa, i proventi derivanti dall’esercizio dell’attività commerciale potranno a loro volta essere qualificati come redditi diversi (qualora l’attività risulti essere occasionale),ovvero come redditi d’impresa (qualora detta attività venga esercitata in via abituale e sia organizzata in forma d’impresa). Con la possibilità, in quest’ultima ipotesi, di accedere al regime forfetario recato come regime naturale dalla legge n. 190/2014: se il fatturato resta contenuto entro i 50mila euro, il contribuente verserà un’imposta sostitutiva del 15%, applicata al 40% dei ricavi conseguiti, imposta che si riduce al 5% nei primi cinque anni dall’inizio dell’attività.

I contratti di locazione turistica sono sempre più diffusi per lo sfruttamento degli immobili collocati in località turistiche. La diffusione di tali tipologie contrattuali è da ricercarsi, sia per le maggiori libertà offerte ai locatori, sia perchè in molti casi sono anche più economici. Dal punto di vista civilistico, tali contratti, sono regolati dalle disposizioni del codice civile in tema di locazione, ma a differenza dei normali contratti di locazione, i contratti di tipo turistico prevedono la stipula tra le parti soltanto nel caso in cui la locazione abbia durata superiore ai 30 giorni. In caso contrario, la legge non prevede alcun pagamento di imposta di registro e nessun tipo di obbligo a carico del locatore  o dell’affittuario.

Soltanto nel caso in cui la durata del contratto superi il mese, il contratto deve essere redatto obbligatoriamente in forma scritta, in quanto soggetto a registrazione obbligatoria. Nel caso in cui la durata non è superiore a 30 giorni il contratto non è soggetto nè ad imposta di registro, nè all’imposta di bollo. Non vi è alcun obbligo di versare, nè caparre, nè tantomeno cauzioni.

La locazione turistica si differenzia da altre attività come ad esempio case vacanze o B&B in quanto in questo caso vi è soltanto una locazione di una stanza o di un appartamento, senza l’offerta di alcun servizio aggiuntivo come ad esempio pulizia giornaliera, cambio di biancheria o servizi di ristorazione, colazione, stiratura ecc. Nel caso in cui, invece, si intenda offrire anche questi servizi, si corre il rischio di non essere più di fronte ad una locazione turistica, ma ad  un’attività di tipo alberghiero, che deve essere esercitata solamente in via imprenditoriale, attraverso l’apertura di una partita Iva.

Il vantaggio delle locazioni turistiche e che possono essere utilizzate anche in forma non imprenditoriale, se l’attività non è abituale, effettuata cioè saltuariamente in brevi periodi (si pensi ad un appartamento al mare affittato solo per un mese all’anno). In caso contrario è necessario avviare un’attività imprenditoriale, che richiede l’apertura di una partita Iva, l’iscrizione in Camera di Commercio e la presentazione di una Scia in Comune per comunicare l’inizio dell’attività.

Contratti di locazione turistiche ultima modifica: 2016-07-23T12:30:03+00:00 da Dott. Gaetano Pappalardo

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